Sveriges kontorsmarknad — prime, hybrid och CBD-dynamik

Marknadsbild 2026 — prime drar ifrån

Sveriges kontorsmarknad domineras 2026 av en allt skarpare uppdelning mellan prime och sekundärt bestånd. I de tre storstadsregionernas CBD-lägen pressas hyrorna fortsatt uppåt — drivet av en tydlig flight-to-quality, hybridarbete som koncentrerar efterfrågan till de bästa lägena, och ett begränsat tillskott av modernt certifierat bestånd. Samtidigt bedöms vakansen i B- och C-lägen ligga kvar på höga nivåer (ingen verifierad siffra), och flera fastighetsägare räknar nu hellre med konvertering till bostad eller hotell än med att försvara hyresnivåer i löpande bestånd.

Prime CBD i Stockholm noteras i Q2 2026 till 10 250 kr/m² i toppnivå — den högsta nivån i Fastighetsindex.se 2026. A-läget i Stockholm når upp till 7 000 kr/m² enligt Fastighetsindex.se 2026. Göteborg och Malmö visar mindre absoluta nivåer men följer samma mönster: prime drar ifrån.

Drivkrafter bakom prime/secondary-divergensen

Tre strukturella drivkrafter förklarar gapet. För det första: hybridarbete har permanent sänkt det totala kvadratmeterbehovet, men höjt kraven på den yta som faktiskt nyttjas. När hyresgäster väljer färre och bättre kvadratmeter blir lokaler i AA-läge med moderna ytor, ljus, mötesytor och hållbarhetsprofil de tydliga vinnarna.

För det andra: miljö- och ESG-krav har gått från preferens till krav. Stora företag, statliga hyresgäster och konsultbolag undantar i ökande grad icke-certifierat bestånd från sina sökningar. JLL och Cushman & Wakefield har dokumenterat 8–14 % hyrespremie för BREEAM/LEED-certifierade objekt och en motsvarande brun rabatt på 10–20 % för ocertifierade kontor.

För det tredje: nyproduktionen är historiskt låg. Räntor och byggkostnader har bromsat starterna sedan 2023, vilket innebär att tillskottet av moderna ytor i CBD är klart under historiskt snitt fram till åtminstone H1 2027. Det skapar ett uthålligt tryck uppåt på prime-hyror.

Regional dynamik — så ser kontorsmarknaden ut per stad

Stockholm fortsätter att definiera den svenska prime-marknaden. CBD kring Hamngatan, Kungsgatan och Sergels torg toppar listan, följt av Östermalm och Vasastan. Solna Business Park har stabiliserat sig efter en svag period och visar nu förnyat söktryck från tech- och konsultbolag som söker större ytor.

Göteborg ser tydligast acceleration i city/Avenyn samt Nordstan, där flera flaggskepps-uthyrningar genomfördes under H1 2026. Lindholmen följer som A-läge med tech-orienterad efterfrågan. Malmö präglas av Hyllie och Universitetsholmen — moderna ytor med transportlägen — medan Triangeln och CBD pressas mer av äldre bestånd.

Uppsala, Linköping och Västerås representerar det starka mellansegmentet. Hyresnivåerna är klart lägre än i storstäderna men marknaderna är stabila, med låg vakans i A-läge och tydlig efterfrågan från offentlig sektor, universitet och regionala huvudkontor.

Hyresgästernas strategier 2026

Hyresgästerna agerar 2026 mer rationellt och mer datadrivet än någonsin. Två tydliga rörelser dominerar. Den första är konsolidering: bolag som under pandemin spred ut verksamhet över flera lokaler centraliserar nu till ett huvudkontor i prime, ofta 20–30 % mindre yta men med högre kvalitet och certifiering.

Den andra är förlängning med ombyggnad. Snarare än att flytta omförhandlar hyresgäster i A-läge med fastighetsägaren — typiskt med en hyreshöjning men mot omfattande hyresgästanpassning och uppgradering av allmänna ytor. Detta håller löpande vakanser låga i prime samtidigt som det driver kapex-behovet hos ägare.

I sekundära lägen är förhandlingsläget det omvända. Hyresgäster utnyttjar den höga vakansen för att förhandla ned hyran 10–20 % vid förlängning eller flytta till bättre läge för marginellt högre kostnad — en rörelse som ytterligare urholkar B/C-bestånd.

Vakans och utbudsbild

Någon officiell rikssiffra för kontorsvakans finns inte. För Stockholm anger JLL (Stockholm Office Market Dynamics Q1 2026) en vakans på 15,9 % för hela kontorsmarknaden, medan CBRE (Sweden Office Market Figures Q1 2026) anger cirka 7,0 % för Stockholm CBD — ett gap som visar hur stor spridningen mellan prime och sekundärt bestånd är. För Göteborg och Malmö saknas kontorsvakans som vi kunnat kontrollera i original, och vi anger därför inga siffror.

Utbudsbilden för moderna ytor är fortsatt stram. Nybyggnationen i Stockholm CBD H2 2026 består av ett fåtal projekt om totalt knappt 60 000 m², varav merparten är förbokat. Det innebär att ny prime-yta som kommer ut på marknaden i praktiken är mycket begränsad.

Utsikt H2 2026 och 2027

Bedömningen för resten av 2026 och in i 2027 är fortsatt positiv för prime, men starkt selektiv. Hyresutveckling över tid ingår inte i Fastighetsindex.se 2026, och vi anger därför inga prognostal i procent. Sekundärt bestånd förväntas fortsatt under press; den enda strukturella lösningen är ompositionering, konvertering eller substantiell uppgradering.