Lager & logistik — kluster, e-handel och last-mile

Marknadsbild 2026 — logistik fortsatt segmentvinnare

Logistik är 2026 det mest efterfrågade kommersiella fastighetssegmentet i Sverige — och även det med starkast totalavkastning. Drivkrafterna är strukturella: e-handeln fortsätter ta marknadsandelar, near-shoring av europeisk produktion bygger upp nya distributionsbehov, och kraven på snabba leveranser pressar fram en geografisk omfördelning där lager närmare slutkund blir allt värdefullare.

Den enda hyresuppgift vi kunnat verifiera i original avser Stockholmsregionen: prime rent 1 050 kr/m²/år Q2 2026 enligt Cushman & Wakefield (Sweden Logistics MarketBeat Q1 2026, bekräftat oförändrat i Q2 2026). Hyresnivåer per kluster — Landvetter, Torsvik, Rosersberg eller Stockholm syd — saknar verifierad källa och redovisas därför inte. Vakansen i det svenska logistikbeståndet låg enligt Cushman & Wakefield (Sweden MarketBeat Logistics Q2 2026) på 9,5 % Q2 2026 (9,0 % Q2 2025).

Drivkrafter — e-handel, near-shoring och last-mile

Svensk e-handel växer 2026 fortsatt med 6–8 % per år. Volymtillväxten översätter sig direkt i nya kvadratmeterbehov: PostNord, DHL, Schenker och nya 3PL-aktörer hyr in sig i hela kedjan från centrallager till mikrohubbar nära innerstäder. Effekten är att urbant beläget logistikbestånd inte längre konkurrerar med billig periferimark — det är ett eget prime-segment.

Near-shoring förstärker bilden. Europeiska tillverkare har efter pandemi, energikris och geopolitisk turbulens flyttat hem delar av leveranskedjan från Asien. Sverige drar nytta av detta i Mälardalen och i de södra portarna mot kontinenten. Det driver efterfrågan på kombinerade produktions- och distributionsanläggningar i Eskilstuna, Norrköping och Helsingborg.

Den tredje kraften är last-mile. När leveranstiderna pressas mot timmar — inte dagar — blir lager inom 30 minuters körtid från storstadskärnor avgörande. I Stockholm är det Söderort (Västberga, Årsta, Jordbro) som pekas ut som mest efterfrågat. Hyresutveckling per delmarknad saknar verifierad källa, och vi anger därför inga tillväxttal.

De fem stora klustren — geografi och pipeline

Göteborg/Landvetter är fortsatt nummer ett. Närheten till hamnen, flygplatsen och E6/E20 i kombination med en pipeline på över 300 000 m² fram till 2028 gör klustret till Skandinaviens viktigaste logistiknav. Catena, Logistea och Sagax dominerar markreserverna.

Jönköping/Torsvik utgör Sveriges geografiska mittpunkt och betjänar via E4 hela mellansvenska marknaden. Intermodala terminaler och en pipeline kring 180 000 m² säkrar fortsatt tillväxt. Vi redovisar inga hyresnivåer per kluster, eftersom verifierad källa saknas.

Rosersberg/Stockholm norr har under H1 2026 etablerat sig som det främsta intermodala navet i Mälardalen, medan Stockholm syd är last-mile-vinnaren. Helsingborg och Malmö Norra Hamnen täcker sydportarna och drar nytta av Öresundsflödet samt fortsatta investeringar i kombiterminaler.

Yield och investerarperspektiv

Enligt Cushman & Wakefield (Sweden MarketBeat Logistics Q2 2026) låg prime logistikyield på 4,85 % i Stockholm och Göteborg, 5,20 % i Öresund och 5,35 % i regionala städer. För investerare är det dock totalavkastningen som driver allokeringen: löpande yield i kombination med hyrestillväxt och låg vakansrisk. Vi anger inga egna totalavkastningstal, eftersom verifierad källa saknas.

Trippelnettoavtalen, som är standard i segmentet, ger dessutom en förutsägbar kassaflödesprofil. Hyresgästen står för fastighetsskatt, försäkring och underhåll — fastighetsägaren får en räntelik intäktsström. Det är en av orsakerna till att institutionellt kapital fortsätter att vikta upp logistik 2026.

Utbud, vakans och pipeline

Enligt Cushman & Wakefield (Sweden MarketBeat Logistics Q2 2026) låg logistikvakansen Q2 2026 på 9,5 % nationellt, 12,0 % i Stockholmsregionen, 6,5 % i Göteborgsregionen, 5,5 % i Öresund och 11,0 % i regionala städer; siffrorna avser hela beståndet per region. Pipeline är fortsatt begränsad: bygglovsbeslut och markförsörjning är de stora flaskhalsarna, särskilt i Storstockholm där moderna lager konkurrerar med bostads- och kontorsprojekt om markreserver.

Det innebär att utbudet av ny prime-yta är otillräckligt mot efterfrågan under hela 2026 och in i 2027. Konsekvensen syns i hyresutvecklingen — och i att hyresgäster i ökande grad tecknar 7–10-åriga avtal för att säkra ytor som ännu inte är byggda.

Utsikt H2 2026 och 2027

Vår bedömning för resten av 2026 är fortsatt efterfrågetryck i prime-klustren — utan att vi anger hyrestillväxt i procent, eftersom verifierat underlag saknas — en fortsatt måttlig vakans och en yieldutveckling som vi inte prognostiserar i procenttal. Last-mile fortsätter att vara segmentets vinnare. För 2027 ser vi en gradvis avmattning i hyrestillväxten men en strukturell efterfrågan som håller logistik som den mest attraktiva CRE-allokeringen i Norden.