I åratal var kontor den självklara kärnan i varje svensk fastighetsportfölj. 2026 är den positionen ifrågasatt. Fyra nyckeltal — hyror, vakans, yield och totalavkastning — pekar samstämmigt åt logistikens fördel. Logistikhyrorna växer lika snabbt som prime-kontorshyrorna men på en bredare bas; logistikvakansen låg enligt Cushman & Wakefield (Sweden MarketBeat Logistics Q2 2026) på 9,5 % nationellt medan hela Stockholms kontorsmarknad enligt JLL (Stockholm Office Market Dynamics Q1 2026) låg på 15,9 %; prime-logistik prissattes till 4,85 % yield mot prime-kontor på 3,75 % i Stockholm CBD Q2 2026 (Cushman & Wakefield); och logistik pekas ut som en av de fastighetsklasser med högst förväntad totalavkastning de närmaste åren, även om vi inte anger något procenttal i brist på verifierad källa.
- Hyror: prime-hyrorna steg ca 4 % senaste året i båda segmenten — men logistiktillväxten är strukturell och bred, kontorens smal och toppfixerad.
- Vakans: logistik 9,5 % nationellt Q2 2026 (Cushman & Wakefield) mot 15,9 % för hela Stockholms kontorsmarknad Q1 2026 (JLL). Observera olika perioder.
- Yield: prime-logistik 4,85 % mot prime-kontor 3,75 % i Stockholm CBD, Q2 2026 (Cushman & Wakefield) — högre löpande avkastning från start.
- Yield-gapet mellan kontor och logistik var cirka 110 räntepunkter Q2 2026 (3,75 mot 4,85 %, Cushman & Wakefield).
- Totalavkastning: prognoser och prisfallssiffror saknar verifierad originalkälla och anges därför inte med procenttal — riktningen är dock att logistik väntas utvecklas starkare än kontor.
- Börsens dom: logistik- och industritunga Sagax handlas till substanspremie, kontorstunga Fabege och Hufvudstaden med rabatt.
Fyra siffror — och alla pekar åt samma håll
I åratal var kontor den självklara kärnan i varje svensk fastighetsportfölj. 2026 är den positionen ifrågasatt. När investerare väljer var de ska lägga sina pengar pekar allt fler mätare åt samma håll: logistik och lager levererar bättre än kontor, och gapet är på väg att vidgas. Skälen syns tydligast i fyra nyckeltal — hyror, vakans, yield och totalavkastning. Tillsammans förklarar de varför kapitalet flyttar.
Hyrorna: samma tillväxt, helt olika trygghet
Hyresutvecklingen över tid ingår inte i Fastighetsindex.se 2026, och vi anger därför inga tillväxttal för vare sig kontor eller logistik. Det som går att säga är att drivkrafterna skiljer sig åt, och att de ger olika grad av trygghet i hyresströmmen.
Logistikhyrorna drivs av en strukturell, långsiktig efterfrågan — e-handelns expansion, omläggning av leveranskedjor och ett kroniskt underskott på modern yta nära storstäder och hamnar. Cushman & Wakefield (Sweden Logistics MarketBeat Q2 2026) anger att logistikhyrorna var oförändrade under kvartalet, med prime rent 1 050 kr/m²/år i Stockholmsregionen.
Kontorshyrorna, däremot, stiger bara i toppskiktet. Det breda kontorsbeståndet — sekundära och perifera lägen — står nära stilla, pressat av hybridarbete och företag som drar ihop sin yta. Tillväxten i logistik bedöms därmed vara bredare och stabilare än i kontor, men vi anger inga tillväxttal utan verifierad källa.
Vakansen: logistikens starkaste kort
Det är på vakanssidan skillnaden blir riktigt påtaglig. Moderna logistikanläggningar i bra lägen hör till de mest uthyrda på hela fastighetsmarknaden. Någon verifierad vakanssiffra för prime-segmentet finns inte, och vi anger därför ingen procentsats; för hela det svenska logistikbeståndet anger Cushman & Wakefield (Sweden MarketBeat Logistics Q2 2026) 9,5 procent.
Kontorsmarknaden går åt andra hållet. Vakanserna har stigit flera år i rad, och i delar av landet är de anmärkningsvärt höga — hela Stockholms kontorsmarknad låg enligt JLL (Stockholm Office Market Dynamics Q1 2026) på 15,9 procent, upp 1,5 procentenheter på ett år, medan CBD enligt CBRE (Sweden Office Market Figures Q1 2026) låg på cirka 7,0 procent. För Göteborg saknas verifierad extern vakanssiffra. Återigen är bilden tudelad: det allra bästa kontorsbeståndet står emot, medan det omoderna släpar.
För en investerare som värderar förutsägbara kassaflöden är logistikens låga och stabila vakans ett tungt argument.
Yielden: mer betalt per investerad krona
Yield, eller direktavkastning, är förhållandet mellan driftnetto och fastighetsvärde — och här ger logistik mer betalt per investerad krona. Prime-logistik i Stockholm och Göteborg prissattes till 4,85 procent Q2 2026 enligt Cushman & Wakefield, medan prime-kontor i Stockholm CBD låg lägre, på 3,75 procent. En lägre yield på kontor betyder att investeraren betalar mer för varje intjänad krona; logistik ger alltså en högre löpande avkastning från start.
Samtidigt har gapet mellan segmenten krympt — från omkring 200 räntepunkter för fem år sedan till under 100 idag — vilket innebär att logistik prissätts allt högre i takt med att kapitalet söker sig dit.
Marknadens dom syns också på börsen: det logistik- och industritunga Sagax handlas till premie mot sitt substansvärde, medan kontorstunga bolag som Fabege och Hufvudstaden handlas med tydliga substansrabatter. Investerarna tror, kort sagt, mer på logistikens värden än på kontorens.
| Nyckeltal | Prime-logistik | Prime-kontor |
|---|---|---|
| Hyrestillväxt (senaste året) | ≈ 4 % (strukturell) | ≈ 4 % (endast toppen) |
| Vakans | 9,5 % Sverige logistik (C&W Q2 2026) | 15,9 % hela Stockholm kontor (JLL Q1 2026) |
| Yield (direktavkastning), Q2 2026 (C&W) | 4,85 % (logistik Sthlm/Gbg) | 3,75 % (kontor Sthlm CBD) |
| Förväntad totalavkastning | Högst bland segmenten (ingen verifierad källa för procenttal) | Svagare än logistik (ingen verifierad källa för procenttal) |
Totalavkastningen: den avgörande siffran
Det som binder ihop allt är totalavkastningen — summan av löpande avkastning och värdeförändring. Och det är här logistik drar ifrån på allvar. Europeisk logistik pekas ut som en av de fastighetsklasser med högst förväntad totalavkastning de närmaste åren, men vi anger inget procenttal eftersom verifierad originalkälla saknas. Kombinationen av hög löpande yield, stigande hyror och en begynnande värdeåterhämtning gör segmentet till investerarnas favorit.
Kontor hamnar i motsatt ände. Prognoser pekar på svagare utveckling för kontor än för logistik, men vi anger inga procenttal för prisfall eftersom verifierad originalkälla saknas. Även om de bästa kontoren klarar sig, tynger det breda beståndet ned segmentets samlade avkastning. För den som väger logistik mot kontor är det totalavkastningen som fäller avgörandet.
Men inte utan risk
Bilden är inte entydig. Logistikens popularitet har lockat fram nyproduktion, och i översupply-submarknader pressas hyrorna nu under utropsnivåerna. Den höga efterfrågan har också drivit upp priserna, vilket gör att en del av den framtida avkastningen redan är inprisad.
Kontor, å sin sida, kan erbjuda möjligheter för den som vågar köpa kvalitetsbestånd billigt i en svag marknad och invänta återhämtning. Logistikens försprång är reellt, men det är inget garantibevis — läge, modernitet och hållbarhet avgör utfallet även inom det segmentet.
Slutsatsen för investerare
Sammantaget pekar samtliga fyra nyckeltal 2026 åt logistikens fördel: likvärdig men tryggare hyrestillväxt, lägre vakans, högre löpande yield och klart högre förväntad totalavkastning. Det förklarar varför industri och logistik tagit en allt större andel av transaktionsvolymen och varför kapitalet, för första gången på länge, hellre söker sig till lagerhallen än till kontorshuset.
Kontor är inte ute ur spelet — men 2026 är det logistik som bär investerarnas förtroende.
Hyresnivåer, vakansgrader och marknadsdata baseras på Fastighetsstatistik.se:s marknadsunderlag och sammanställd marknadsinformation. Uppgifterna används som vägledning för analys av den kommersiella fastighetsmarknaden.
Vanliga frågor
Fyra nyckeltal pekar samstämmigt åt logistikens fördel: tryggare hyrestillväxt (strukturell efterfrågan), lägre vakans (9,5 % nationellt för logistik Q2 2026 enligt Cushman & Wakefield, mot 15,9 % för hela Stockholms kontorsmarknad Q1 2026 enligt JLL), högre löpande yield (4,85 % mot 3,75 % Q2 2026 enligt Cushman & Wakefield) och en högre förväntad totalavkastning, som vi dock inte anger med procenttal i brist på verifierad källa.
Prime-logistik i Stockholm och Göteborg prissattes till 4,85 procent Q2 2026 och prime-kontor i Stockholm CBD till 3,75 procent, enligt Cushman & Wakefield — ett gap på cirka 110 räntepunkter.
Logistikhyrorna i Europa steg i snitt 4,5 procent under 2025 enligt publika marknadsanalyser. Trenden väntas hålla i sig 2026 om än i något lugnare takt.
Europeisk logistik pekas ut som en av de fastighetsklasser med högst förväntad totalavkastning de närmaste åren, medan kontor pekas ut som svagare. Vi anger inga procenttal eftersom verifierad originalkälla saknas.
Det logistik- och industritunga Sagax handlas till premie mot sitt substansvärde, medan kontorstunga bolag som Fabege och Hufvudstaden handlas med tydliga substansrabatter — investerarna tror mer på logistikens värden.
Populariteten har lockat fram nyproduktion och i översupply-submarknader pressas hyrorna under utropsnivåer. Höga priser gör också att en del av framtida avkastning redan är inprisad. Läge, modernitet och hållbarhet avgör utfallet även inom logistik.
