Direktavkastning
Direktavkastning är fastighetens årliga driftnetto delat med dess marknadsvärde — CRE-marknadens primära värderingsmått.
Direktavkastning
Direktavkastning är fastighetens årliga driftnetto delat med dess marknadsvärde — CRE-marknadens primära värderingsmått.
Bakgrund & användning
Direktavkastning (yield) är förhållandet mellan en fastighets driftnetto och dess marknadsvärde. Begreppet motsvarar internationellt 'cap rate' (capitalization rate) och är den centrala värderingsmultipeln för kommersiella fastigheter — analogt med P/E-tal för aktier.
En låg direktavkastning indikerar hög värdering (marknaden accepterar lägre löpande avkastning för stabil prime-fastighet). En hög direktavkastning indikerar lägre värdering — typiskt sekundärt bestånd, lägre kreditkvalitet eller högre upplevd risk.
Direktavkastningen sätts av marknaden och påverkas främst av: räntenivå (riskfri ränta + riskpremie), hyresgästkvalitet, läge, avtalslängd, fastighetsstandard och makroutsikter.
Så beräknas direktavkastning
Driftnettot (NOI) divideras med marknadsvärdet. Resultatet uttrycks i procent och kallas yield eller cap rate.
Exempel: prime kontor Stockholm CBD
Driftnetto: 28 Mkr/år. Marknadsvärde: 700 Mkr. Direktavkastning = 28 / 700 = 4,0 %. Sekundärt B-läge i samma stad: driftnetto 14 Mkr, värde 200 Mkr → 7,0 %.
Var står marknaden nu?
Prime kontor Stockholm CBD: 3,75 % (Q2 2026, Cushman & Wakefield, Sweden MarketBeat Q2 2026; CBRE noterade 3,9 % Q1 2026). Prime logistik Stockholm och Göteborg: 4,85 %, Öresund 5,20 %, regionala städer 5,35 % (Q2 2026, Cushman & Wakefield, Sweden MarketBeat Q2 2026). För sekundärt bestånd saknas verifierad extern originalkälla och vi anger inga procenttal.
Att tänka på
- Yield är inte total avkastning. Värdeförändring och hävstång är inte med.
- Initial yield vs reversionary yield: initial baseras på faktiskt nuvarande driftnetto, reversionary på framtida ERV-justerat driftnetto.
- Gross vs net yield: gross använder hyresintäkter, net använder driftnetto. Marknaden refererar nästan alltid till net yield.
Yield-nivåer på Fastighetsstatistik.se återges endast från externa rapporter som kontrollerats i original (Cushman & Wakefield, Sweden MarketBeat Q2 2026 samt CBRE Sweden Office Market Figures Q1 2026), alltid med geografi, segment och period. Inte avsett som finansiell rådgivning.
Vanliga frågor om direktavkastning
Beror helt på segment och läge. Enligt Cushman & Wakefield låg prime kontor i Stockholm CBD på 3,75 % Q2 2026 och prime logistik på 4,85 % i Stockholm och Göteborg. För sekundärt bestånd saknas verifierad källa och vi anger inga procenttal.
Ja. 'Yield', 'direktavkastning' och 'cap rate' (capitalization rate) avser samma kvot: driftnetto / fastighetsvärde.
Stigande räntor pressar upp yields (lägre värderingar), fallande räntor pressar ner yields (högre värderingar). Sektorns yields har historiskt rört sig med ~70 % korrelation till 10-årig statsobligationsränta.