Totalavkastning
Totalavkastning är summan av löpande direktavkastning (yield) och värdeförändring — det centrala måttet för fastighetsinvesterare.
Totalavkastning
Totalavkastning är summan av löpande direktavkastning (yield) och värdeförändring — det centrala måttet för fastighetsinvesterare.
Bakgrund & användning
Totalavkastning mäter en fastighetsinvesterares samlade avkastning under en period. Den består av två komponenter: direktavkastning (yield/NOI dividerat med ingångsvärde) och värdeförändring (utgående minus ingående värde).
Totalavkastning är benchmark-måttet i institutionell CRE — det är vad MSCI Sweden Property Index, IPD och INREV rapporterar. Det är också det jämförelsemått som används mot andra tillgångsslag (aktier, obligationer).
Logistik har historiskt levererat hög totalavkastning bland CRE-segmenten, framför allt drivet av värdetillväxt. Vi anger inga procenttal per segment, eftersom vi inte kunnat verifiera en originalkälla för dem.
Så beräknas totalavkastning
Driftnetto plus värdeförändring under perioden, dividerat med ingångsvärdet. Mäts typiskt på årsbasis (p.a.).
Exempel: prime logistik 2025
Ingångsvärde: 500 Mkr. NOI 2025: 27,5 Mkr (5,5 %). Utgående värde: 535 Mkr (+7 %). Totalavkastning = (27,5 + 35) / 500 = 12,5 %.
Var står marknaden nu?
MSCI Sweden 2025: total CRE-portföljen +4,8 %. Logistik +8,9 %. Kontor +1,2 %. Bostäder +5,4 %. Butik -1,5 %. Prognos 2026: total ~6 %, logistik ~9 %, kontor ~3,5 %.
Att tänka på
- Totalavkastning före hävstång ≠ avkastning på eget kapital — leverage förstärker både upp och ned.
- Värdeförändring är icke-kassaflödande — orealiserad vinst kan vända om marknaden faller.
- MSCI-data är beräknad på rapporterade värderingar — om marknaden inte tror på värderingarna kan reell exit-avkastning bli lägre.
Vanliga frågor om totalavkastning
Yield mäter bara löpande direktavkastning (NOI/värde). Totalavkastning lägger till värdeförändring under perioden. Båda mäts typiskt på årsbasis.
Logistik har lett utvecklingen de senaste åren, medan kontor tyngts av yield-expansion och vakansökning i sekundärt bestånd. Vi anger inga procenttal, eftersom verifierad originalkälla saknas.
Inte exakt. IRR (Internal Rate of Return) hanterar varierande kassaflöden över tid. Totalavkastning är typiskt en enkel årsbaserad avkastning.