Stockholm kommersiella fastigheter
Sveriges största marknad för kommersiella lokaler. CBD driver hyresökningar med begränsat utbud av moderna A-läges-lokaler.
Stockholm — kommersiella fastigheter
Sveriges största marknad för kommersiella lokaler. CBD driver hyresökningar med begränsat utbud av moderna A-läges-lokaler. Marknaden präglas av en tydlig polarisering mellan prime-segmentet, där hyrorna fortsätter att stiga drivet av begränsat utbud av modern A-läges-yta, och sekundärt bestånd som kräver ompositionering. Logistiksegmentet uppvisar fortsatt strukturell efterfrågan medan butikssidan stabiliseras efter två svaga år.
Pipeline för nyproduktion är begränsad i prime-läge — vilket pressar hyrestillväxten ytterligare under H2 2026.
- Högsta hyresnivå, Prime/CBD: 10 250 kr/m²/år
- Region: Stockholms län, 985k invånare
- Logistik och prime kontor är starkaste segmenten
Marknadshyror i Stockholm 2026
Indikativa hyresintervall i kr/m²/år för kontor, butik, lager och industri i Stockholm, fördelat på lägesklass (AA / A / B / C).
Kontor i Stockholm
Hyresintervall i Stockholm per lokaltyp och lägesklass
Lägesklasser: Prime/CBD (AA) · A centralt · B sekundärt · C perifert.
| Lokaltyp | AA AA Prime/CBD | A A Centralt, hög standard | B B Sekundärt läge | C C Periferi / äldre bestånd |
|---|---|---|---|---|
| Kontor | 6 850–10 250 | 3 850–7 000 | 2 850–5 000 | 2 000–3 550 |
Butik i Stockholm
Hyresintervall i Stockholm per lokaltyp och lägesklass
Lägesklasser: Prime/CBD (AA) · A centralt · B sekundärt · C perifert.
| Lokaltyp | AA AA Prime/CBD | A A Centralt, hög standard | B B Sekundärt läge | C C Periferi / äldre bestånd |
|---|---|---|---|---|
| Butik | 3 400–16 500 | 2 150–7 850 | 1 550–4 250 | 1 250–2 800 |
Lager / logistik i Stockholm
Industri i Stockholm
Hyresintervall i Stockholm per lokaltyp och lägesklass
Lägesklasser: Prime/CBD (AA) · A centralt · B sekundärt · C perifert.
| Lokaltyp | AA AA Prime/CBD | A A Centralt, hög standard | B B Sekundärt läge | C C Periferi / äldre bestånd |
|---|---|---|---|---|
| Industri | — | 1 000–1 700 | 900–1 450 | 800–1 300 |
Kontor vs logistik vs butik i Stockholm
Mest aktiva submarknader i Stockholm
| Submarknad | Profil |
|---|---|
| CBD (Hamngatan/Kungsgatan) | Prime-kontor, finans, advokat |
| Östermalm | Tech, kapitalförvaltning |
| Vasastan | Etablerade kontor, retail |
| Hammarby Sjöstad | Tech, kreativa byråer |
| Solna/Sundbyberg | HQ, life science |
| Kista Science City | ICT, datacenter |
Stockholm 2026 — Nordens mest tudelade fastighetsmarknad
Stockholm är 2026 Sveriges utan jämförelse mest aktiva, mest internationella och mest tudelade marknad för kommersiella fastigheter. Prime CBD-segmentet driver rekordnivåer parallellt med att sekundärt bestånd kämpar med strukturell vakans, och spridningen mellan topp och botten är den största i regionens moderna historia. Det är denna polarisering — snarare än ett enskilt segments utveckling — som definierar Stockholmsmarknaden i år.
Drivkrafterna är välkända men accelererar: hybridarbete koncentrerar efterfrågan till de bästa lägena, ESG-krav exkluderar i praktiken icke-certifierat bestånd från institutionellt kapital, och pipeline i prime CBD är historiskt låg. Samtidigt har internationella institutioner — främst tyska, sydkoreanska och amerikanska — återkommit som köpare under H1 2026, vilket pressat ned prime-yielderna mot pre-2022-nivåer.
| Segment | Prime hyra (kr/m²) | Vakans (geografi, period, källa) | Prime-yield |
|---|---|---|---|
| Kontor CBD | 10 250 | ca 7,0 % — Stockholm CBD, Q1 2026 (CBRE) | 3,75 % — Stockholm CBD, Q2 2026 (C&W) |
| Logistik prime | 1 050 | 12,0 % — hela Stockholmsregionen, Q2 2026 (C&W) | 4,85 % — Stockholm, Q2 2026 (C&W) |
| Butik high-street | 16 500 | — (ingen verifierad källa) | — (ingen verifierad källa på stadsnivå) |
| Industri A-läge (1 000–1 700) | 1 000–1 700 | — (ingen verifierad källa) | — (ingen verifierad källa) |
Kontor — CBD i en klass för sig
Stockholms kontorsmarknad är navet i hela regionens fastighetsekonomi. Någon verifierad extern källa som redovisar Stockholms andel av den svenska transaktionsvolymen finns inte, och vi anger därför ingen sådan procentsiffra. Prime CBD kring Hamngatan, Kungsgatan och Sergels torg noteras i Q2 2026 till 6 850–10 250 kr/m²/år i Prime/CBD (AA) enligt Fastighetsindex.se 2026 — den högsta nivån i Fastighetsindex.se 2026. A-läget i samma stad når upp till 3 850–7 000 kr/m²/år enligt Fastighetsindex.se 2026, vilket innebär en premie på cirka 46 % i toppnivå. Vakansen bedöms vara låg i prime-segmenten, men vi anger ingen procentsats eftersom verifierad extern källa saknas. Sekundärt bestånd i B/C-lägen bär huvuddelen av vakansen, men vi redovisar ingen egen procentsiffra för dessa lägen i brist på verifierad källa.
Östermalm, Vasastan och Hammarby Sjöstad utgör de tydligaste andrahandslägena, med tech, family office och kreativa byråer som drivkrafter. Solna har återhämtat sig efter en svag 2024-period och visar förnyat söktryck från life science. Kista är den enskilt svagaste delmarknaden — ICT-konsolidering och datacenter har inte räckt för att absorbera det åldrande beståndet, och vakansen är enligt marknadsrapporterna regionens klart högsta (vi anger ingen exakt procentsiffra förrän originalkällan kunnat kontrolleras).
Lager och logistik — strukturell efterfrågan, geografisk asymmetri
Stockholms logistikmarknad har under 2026 etablerat sig som den mest mogna i Norden. Lager och logistik ingår inte i Fastighetsindex.se 2026, och hyresnivåer per delmarknad saknar verifierad källa och redovisas därför inte. Vakansen för hela Stockholmsregionens logistikbestånd låg enligt Cushman & Wakefield (Sweden MarketBeat Logistics Q2 2026) på 12,0 %, högst av de svenska regionerna efter flera år av omfattande nyproduktion, medan efterfrågan på citynära last-mile-yta hålls uppe av e-handelsexpansion och dagligvaruhandelns omläggning till fler men mindre noder. Söderort (Älvsjö, Globenområdet) och norra Storstockholm (Rosersberg, Arlandastad) bär merparten av efterfrågan, men prissättningen skiljer sig kraftigt: Rosersberg ligger 10–12 % under söderort trots större moderna fastigheter, en asymmetri som drivs av geografisk närhet till slutkund.
Lager och logistik ingår inte i Fastighetsindex.se 2026, och hyresnivåer per delmarknad saknar verifierad källa och redovisas därför inte. Pipeline för 2026–2027 består av ca 280 000 m² i Rosersberg och Brunna, varav merparten är pre-let eller speculative-build mot kreditvärdiga 3PL-operatörer.
Butik — high-street stabiliseras, externa lägen pressas
Butikssegmentet i Stockholm har under H1 2026 visat tecken på stabilisering efter två svaga år. Prime high-street på Biblioteksgatan, Norrmalmstorg och Drottninggatan ligger på 3 400–16 500 kr/m²/år i Prime/CBD (AA) enligt Fastighetsindex.se 2026 — en återhämtning från botten 2024 men fortsatt 8–10 % under toppnivåerna 2019. Vakansen i high-street bedöms ha sjunkit (ingen verifierad extern siffra), drivet av återinträde från internationella varumärken och food & beverage-konceptet som tagit över ytor som textilretail lämnat.
Externa köpcentrum och retail park är fortsatt under press. Vakansen i regionens näst-tredjegenerations köpcentrum saknar verifierad extern siffra.
Industri — den underrapporterade vinnaren
Industrifastigheter har länge varit Stockholms minst uppmärksammade segment men är ett av de mest stabila. Prime-hyror för moderna industrifastigheter i Botkyrka, Haninge och Upplands-Bro ligger på 1 000–1 700 kr/m²/år i A-läge enligt Fastighetsindex.se 2026. Vakansen har enligt vår bedömning sjunkit sedan 2022 (ingen verifierad extern vakanssiffra finns för industrisegmentet) i takt med att reshoring av lättare produktion och växande efterfrågan från återbruks- och cirkulärekonomi-aktörer fyllt sekundärt bestånd.
Investerarintresset har ökat markant under H1 2026. Prime-yield för industri saknar verifierad extern originalkälla och redovisas därför inte med procenttal; avkastningskravet ligger strukturellt högre än för prime CBD-kontor, vilket många institutionella allokerare ser som attraktiv riskjusterad avkastning.
Vakansutveckling — flight-to-quality i siffror
Vakansen för hela Stockholms kontorsmarknad låg enligt JLL (Stockholm Office Market Dynamics Q1 2026) på 15,9 %, upp 1,5 procentenheter på ett år. Samtidigt låg Stockholm CBD enligt CBRE (Sweden Office Market Figures Q1 2026) på cirka 7,0 %, i stort sett oförändrat. För logistik anger Cushman & Wakefield (Sweden MarketBeat Logistics Q2 2026) 12,0 % för Stockholmsregionen. Observera att kontorssiffrorna avser Q1 och logistiksiffran Q2 2026. Skillnaden mellan CBD och övriga marknaden är stor och har enligt JLL vidgats, vilket är ett tydligt tecken på att hybridarbete och ESG-krav strukturellt segmenterat marknaden.
För investerare innebär det att den enkla regeln 'vakansen sjunker, marknaden återhämtar sig' inte längre gäller. Det är portföljernas kvalitetsprofil — inte den aggregerade vakansutvecklingen — som avgör värdeutvecklingen de närmaste 18–24 månaderna.
Hyresutveckling — prime fortsätter, sekundärt urholkas
Hyresutvecklingen i Stockholm prime-segment har genomgående överraskat på uppsidan under 2025–2026. Den gemensamma faktorn är begränsat utbud i kombination med stark efterfrågan från kreditvärdiga hyresgäster som accepterar premium för rätt läge och certifierad standard. Hyresutveckling över tid ingår inte i Fastighetsindex.se 2026, och vi anger därför inga tillväxttal i procent.
I sekundära lägen är bilden den omvända. Hyresgäster med utgående kontrakt i B/C-bestånd förhandlar typiskt ned 10–20 % vid förlängning, eller flyttar till bättre läge för marginellt högre kostnad. Det är denna mekanik som långsiktigt urholkar värderingen i det äldre beståndet och accelererar behovet av kapex för att hålla beståndet i marknadsmässigt skick.
Investerarperspektiv — internationellt kapital tillbaka
Stockholms investeringsmarknad har under H1 2026 sett den starkaste återkomsten av internationellt institutionellt kapital sedan 2021. Tyska Allianz, Union Investment och Deka, sydkoreanska National Pension Service och flera amerikanska core-fonder har varit aktiva köpare i prime-segmentet. Någon verifierad källa för internationellt kapitals andel av transaktionsvolymen i Stockholm finns inte, och vi anger därför ingen procentsiffra. På nationell nivå svarade internationellt kapital för 5 % av transaktionsvolymen i kvartalet Q2 2026 (Cushman & Wakefield, MarketBeat Sweden Investment Q2 2026) — ett värde som avser Sverige totalt och inte kan användas som mått på Stockholm. Prime CBD-yield för kontor i Stockholm låg på 3,75 % Q2 2026 enligt Cushman & Wakefield (Sweden MarketBeat Office Q2 2026); CBRE noterade 3,9 % för samma marknad Q1 2026.
Svenska försäkringsbolag, pensionsfonder och börsnoterade fastighetsbolag har ökat sin allokering mot value-add i Stockholmsregionen. Den klassiska strategin — köpa B-läge med kapex-plan, modernisera till A-standard, lyfta hyra och refinansiera — fungerar 2026 bättre än den gjort på fem år, eftersom hyresgapet mellan B och A är historiskt stort.
Utsikter 2026–2027 — fortsatt polarisering
Vi bedömer att Stockholms fastighetsmarknad fortsätter sin tudelade utveckling under H2 2026 och in i 2027. Prime logistik: +2–4 %. Prime high-street butik: +1–3 % fortsatt återhämtning. Sekundärt bestånd: oförändrat eller svagt negativt. Vi bedömer att gapet mellan CBD och övriga kontorsmarknaden består; vi anger inga egna vakansprognoser i procent. Hyresutveckling över tid ingår inte i Fastighetsindex.se 2026, och vi anger därför inga tillväxttal i procent.
Den viktigaste rörelsen 2027 blir sannolikt transaktionssidan: vi förväntar oss att aktiviteten i Stockholm fortsätter att öka, drivet av fortsatt internationellt intresse och att svenska säljare börjar acceptera de nya prime-yieldnivåerna. Vi anger ingen egen volymprognos i kronor, eftersom det saknas verifierad källa för Stockholms andel av den nationella volymen. Den enda verifierade framåtblickande uppgiften är Cushman & Wakefields bedömning att den totala svenska transaktionsvolymen 2026 överstiger 200 mdkr (publicering 21 augusti 2026) — nationellt, inte Stockholm. För hyresgäster innebär det att fönstret för att säkra A-läge till nuvarande nivåer börjar stängas — under 2027 räknar vi med att A-läge i CBD förhandlas över 6 850–10 250 kr/m²/år i Prime/CBD (AA) enligt Fastighetsindex.se 2026 i fler avslut.
Vanliga frågor om fastighetsmarknaden i Stockholm
Prime CBD-hyra i Stockholm noteras Q2 2026 till 6 850–10 250 kr/m²/år i Prime/CBD (AA) enligt Fastighetsindex.se 2026 — den högsta nivån i Fastighetsindex.se 2026. Det avser modern AA-lokal 1 000–3 000 m² med BREEAM/LEED-certifiering kring Hamngatan, Kungsgatan och Sergels torg.
Hela Stockholms kontorsmarknad: 15,9 % Q1 2026 enligt JLL (Stockholm Office Market Dynamics Q1 2026). Stockholm CBD: cirka 7,0 % Q1 2026 enligt CBRE (Sweden Office Market Figures Q1 2026). Logistik i Stockholmsregionen: 12,0 % Q2 2026 enligt Cushman & Wakefield (Sweden MarketBeat Logistics Q2 2026). Siffrorna avser olika geografier, lokaltyper och perioder. För industri, butik och enskilda lägesklasser saknas verifierad extern källa och vi anger därför ingen procentsiffra.
Sekundärt kontorsbestånd och externa köpcentrum är svagast. Hyresutveckling över tid ingår inte i Fastighetsindex.se 2026, och vi anger därför inga tillväxttal i procent.
Internationella institutionella investerare — främst tyska, sydkoreanska och amerikanska — har varit aktiva köpare i prime-segmentet under H1 2026. Vi anger ingen andel för Stockholm eftersom verifierad källa saknas; på nationell nivå svarade internationellt kapital för 5 % av transaktionsvolymen i kvartalet Q2 2026 (Cushman & Wakefield, MarketBeat Sweden Investment Q2 2026), ett värde som avser Sverige totalt. Prime CBD-yield för kontor i Stockholm låg på 3,75 % Q2 2026 enligt Cushman & Wakefield; CBRE noterade 3,9 % Q1 2026.
Tre faktorer förstärker varandra: hybridarbete koncentrerar efterfrågan till de bästa lägena, ESG-krav exkluderar icke-certifierat bestånd från institutionella hyresgäster, och pipeline i prime CBD är historiskt låg. Resultatet är ett tryck uppåt på prime samtidigt som B/C-bestånd kräver kapex för att vara marknadsmässigt.
De största pågående projekten är Sergelhuset etapp 2 (Vasakronan, 31 000 m², Q1 2027) och Nodi Hagastaden (Atrium Ljungberg, 24 000 m², Q4 2026). Slakthusområdet (180 000 m² mixed-use) ligger längre fram från 2028. Pipeline i prime CBD är fortfarande historiskt låg.
Lager och logistik ingår inte i Fastighetsindex.se 2026, och hyresnivåer per delmarknad saknar verifierad källa och redovisas därför inte. Vakansen för hela Stockholmsregionens logistikbestånd låg Q2 2026 på 12,0 % enligt Cushman & Wakefield (Sweden MarketBeat Logistics Q2 2026). Söderort och norra Storstockholm (Rosersberg, Arlandastad) bär merparten av efterfrågan, men Rosersberg handlas 10–12 % under söderort. Pipeline 2026–2027 omfattar ca 280 000 m², merparten pre-let eller speculative mot 3PL.
- Fastighetsstatistik.se — marknadsunderlag Q2 2026 — Fastighetsstatistik.se
- JLL Sweden MarketBeat 2026 — JLL
- CBRE Sweden Snapshot Q2 2026 — CBRE
- Newsec Property Outlook 2026 — Newsec
- Cushman & Wakefield Sweden MarketBeat — Cushman & Wakefield
- Colliers Nordic Capital Markets Q2 2026 — Colliers
Se lediga lokaler i Stockholm på Lokalguiden.se
Bläddra bland lediga lokaler och filtrera på läge, storlek och hyresnivå.