Vakansgraden — andelen lokaler som står tomma — är den enskilt viktigaste indikatorn för balansen mellan utbud och efterfrågan på den kommersiella fastighetsmarknaden. Den drivs av konjunktur, hybridarbete, e-handel, nyproduktion, hyresnivåer, räntor och läge. På den svenska marknaden 2026 är bilden tudelad: moderna kontor i prime-lägen och modern logistik har låg vakans, medan äldre B/C-kontor och perifera lägen brottas med strukturellt högre tomställning.
- Vakansgrad mäter andel uthyrbar yta som står tom — central balansindikator för hyror, värdering och investeringsbeslut.
- Hybridarbete har strukturellt sänkt kontorsefterfrågan per anställd och fördjupat klyftan mellan moderna A-lägen och äldre B/C-bestånd.
- E-handel, nearshoring och regionalisering av lager håller efterfrågan på modern logistik uppe; nationellt låg logistikvakansen enligt Cushman & Wakefield (Sweden MarketBeat Logistics Q2 2026) på 9,5 %, med 5,5 % i Öresund som lägsta region.
- Nyproduktion, räntor och hyresnivåer styr hur snabbt vakansen rör sig — incitament och anpassningsbidrag används aktivt för att hålla uthyrningsgraden uppe.
- Läget är fortsatt avgörande: prime-lägen och kollektivtrafiknära områden har betydligt lägre vakans än perifera.
Snabbfakta
Vakansgrad visar hur stor andel av lokalbeståndet som står tomt. Hög vakans signalerar svag efterfrågan eller stort utbud, låg vakans en stark marknad och begränsat utbud.
Kontorsmarknaden påverkas mest av hybridarbete. Lager- och logistiklokaler har generellt lägre vakans till följd av stark e-handelstillväxt.
Vad är vakansgrad?
Vakansgrad anger den andel av det totala beståndet av kommersiella lokaler som står utan hyresgäster under en viss period. Begreppet används främst inom kontor, butik, lager, logistik och industrifastigheter.
Det är en av de viktigaste indikatorerna inom kommersiella fastigheter eftersom det visar balansen mellan utbud och efterfrågan. En låg vakansgrad signalerar normalt en stark marknad där efterfrågan överstiger utbudet, medan en hög vakansgrad ofta indikerar ett överskott av lokaler eller svagare ekonomisk aktivitet.
Efterfrågan från företag påverkar vakansgraden
Konjunkturen har stor påverkan på vakansnivåerna i Sverige. Under perioder av stark ekonomisk tillväxt expanderar företag, nyanställer och söker större lokaler, vilket vanligtvis pressar ner vakansgraderna.
Vid lågkonjunktur sker ofta motsatsen: företag minskar sina lokalytor, verksamheter flyttar till billigare lägen, hyresavtal sägs upp och investeringar skjuts upp. Det leder normalt till stigande vakansgrader.
Hybridarbete har förändrat kontorsmarknaden
Sedan pandemin har hybridarbete och distansarbete förändrat efterfrågan på kontorslokaler kraftigt. Många företag använder idag färre kvadratmeter per anställd och prioriterar moderna lokaler, centrala lägen och flexibla arbetsmiljöer.
Det har skapat en tydlig tudelning på marknaden där moderna A-lägen ofta har relativt låg vakans, medan äldre B- och C-lägen har betydligt högre vakans. Utvecklingen är särskilt tydlig i Stockholm, Göteborg och Malmö.
E-handel driver efterfrågan på lager och logistik
Samtidigt som kontorsmarknaden haft ökande vakanser har efterfrågan på moderna lager- och logistiklokaler ökat kraftigt. Drivkrafterna är fortsatt e-handelstillväxt, snabbare leveranskrav, nearshoring, ökade lagerbehov och större regionala distributionsnätverk.
Det har lett till relativt låg vakansgrad för moderna logistikfastigheter i många svenska tillväxtregioner.
Nyproduktion påverkar marknadsbalansen
Utbudet av nya lokaler spelar en central roll för vakansutvecklingen. Om nyproduktionen ökar snabbare än efterfrågan stiger vakansgraderna ofta, särskilt i svagare marknader. Samtidigt kan låg byggtakt under längre perioder skapa brist på attraktiva lokaler och därmed pressa ner vakansnivåerna.
Många företag efterfrågar idag yteffektiva och energieffektiva byggnader, moderna ventilationssystem och hållbarhetscertifieringar. Det har ökat skillnaden mellan äldre och nyare fastigheter.
Hyresnivåer och hyresvillkor
Hyresnivån påverkar också möjligheten att hyra ut lokaler. Om hyrorna stiger snabbare än företagens betalningsförmåga kan vakansgraden öka.
Fastighetsägare använder därför ofta hyresrabatter, anpassningsbidrag, flexibla avtalsvillkor och inflyttningsincitament för att minska vakansnivåerna.
Räntor och ekonomi påverkar marknaden
Makroekonomiska faktorer påverkar hela fastighetssektorn. Höga räntor leder ofta till lägre investeringsvilja, svagare expansion bland företag och minskad efterfrågan på lokaler.
Även inflation, energipriser, arbetslöshet och geopolitisk osäkerhet kan påverka vakansutvecklingen.
Läget är fortfarande avgörande
Läget är fortfarande en av de viktigaste faktorerna inom kommersiella fastigheter. Lokaler i centrala lägen, områden nära kollektivtrafik och attraktiva citymiljöer har generellt betydligt lägre vakans än perifera lägen.
Skillnaden mellan prime-lägen och sekundära områden har ökat de senaste åren.
Sammanfattning
Den svenska marknaden för kommersiella lokaler präglas just nu av stora skillnader mellan segment och geografier. Kontorsmarknaden påverkas fortsatt av hybridarbete, effektivare lokalutnyttjande och högre krav på moderna lokaler.
Samtidigt har lager- och logistiksegmentet stärkts av e-handel, ökade transportflöden och regionalisering av lagerstrukturer. Vakansgraden kommer därför även framöver vara en central indikator för att förstå utvecklingen på den kommersiella fastighetsmarknaden.
Hyresnivåer, vakansgrader och marknadsdata baseras på Fastighetsstatistik.se:s marknadsunderlag och sammanställd marknadsinformation. Uppgifterna används som vägledning för analys av den kommersiella fastighetsmarknaden.
Vanliga frågor
Det varierar mellan olika städer och segment, men historiskt har cirka 5–8 procent ofta betraktats som en relativt balanserad nivå på kontorsmarknaden.
Vakansgraden är generellt högre i äldre kontorsområden och perifera lägen än i moderna citylägen.
Hybridarbete har minskat många företags behov av stora kontorsytor och bidragit till högre vakans i vissa segment.
Efterfrågan på moderna lager- och logistiklokaler har ökat kraftigt till följd av e-handel och ökade krav på snabba leveranser.
