Driftnetto (NOI)
Driftnetto (NOI) är hyresintäkter minus drift-, underhålls- och fastighetsskötselkostnader — bas för all yield-beräkning.
Driftnetto (NOI)
Driftnetto (NOI) är hyresintäkter minus drift-, underhålls- och fastighetsskötselkostnader — bas för all yield-beräkning.
Bakgrund & användning
Driftnetto är fastighetens löpande rörelseresultat innan finansiella poster och avskrivningar. Det är det centrala måttet för fastighetens intjäningskapacitet och underlaget för all yield- och cap rate-beräkning.
Driftnetto beräknas som: bruttohyresintäkt − vakansförluster − fastighetsskötsel − underhåll − fastighetsskatt − försäkring − administration. Räntekostnader, avskrivningar och inkomstskatt ingår inte.
I trippelnetto-avtal (vanligt i logistik) bär hyresgästen flera av driftkostnaderna, vilket ger ett högre driftnetto för fastighetsägaren och därmed lägre yield-nivå för en given hyra.
Så beräknas driftnetto (noi)
Allt löpande som krävs för att hålla fastigheten i drift. Finansiella poster (räntor) och avskrivningar är inte med.
Exempel: kontorsfastighet Göteborg
Bruttohyra: 22 Mkr. Vakansförlust (5 %): -1,1 Mkr. Drift & underhåll: -3,6 Mkr. Fastighetsskatt: -1,3 Mkr. Driftnetto = 16,0 Mkr/år.
Var står marknaden nu?
Drift- och underhållskostnader har stigit 6–9 % per år 2022–2025 på grund av energi-, material- och löneinflation. Detta har pressat driftnettot för fastigheter med långa hyresavtal utan kostnadsindexering — ett strukturellt skifte mot kostnadspass-through-avtal är observerbart.
Att tänka på
- Driftnetto inkluderar inte räntor — bolagets rörelseresultat påverkas tungt av räntekostnader vid hög belåning.
- Vissa rapporter särskiljer 'cash NOI' (efter capex) från 'NOI' (före capex) — jämför metodiken.
- Periodisering vid hyresfria perioder kan skapa stora skillnader mellan IFRS-driftnetto och cash-driftnetto.
Vanliga frågor om driftnetto (noi)
Driftnetto är före räntor, skatt och avskrivningar. Resultat är efter samtliga poster.
65–80 % av bruttohyran beroende på segment. Logistik (trippelnetto) ligger högt, äldre kontorsbestånd lägre.
Det är bas för all yield-beräkning. Yield = driftnetto / fastighetsvärde. Utan korrekt driftnetto ingen meningsfull värdering.