WAULT
WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) är den viktade genomsnittliga kvarvarande avtalstiden för en fastighet eller portfölj — centralt riskmått i CRE.
WAULT
WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) är den viktade genomsnittliga kvarvarande avtalstiden för en fastighet eller portfölj — centralt riskmått i CRE.
Bakgrund & användning
WAULT mäter den genomsnittliga återstående hyresavtalstiden, viktad efter hyresintäkt. En portfölj med WAULT 8,0 år har i snitt 8 år kvar av sina avtal — vägt så att stora hyresgäster väger tyngre än små.
WAULT är ett av de viktigaste riskmåtten för fastighetsinvesterare. Lång WAULT (>7 år) ger stabilt kassaflöde och försvarar låg yield. Kort WAULT (<3 år) ökar uthyrnings- och reförhandlingsrisk men ger samtidigt möjlighet att höja hyror till marknadsnivå.
WAULT kan rapporteras på två sätt: WAULT to break (till nästa möjliga uppsägning från hyresgästen) och WAULT to expiry (till avtalets formella slut). Skillnaden kan vara flera år för avtal med break-klausuler.
Så beräknas wault
Viktning sker per hyresintäkt så att stora avtal påverkar mer än små.
Exempel: kontorsportfölj med 3 hyresgäster
Hyresgäst A: 10 Mkr × 8 år = 80. Hyresgäst B: 5 Mkr × 4 år = 20. Hyresgäst C: 2 Mkr × 2 år = 4. WAULT = (80+20+4) / (10+5+2) = 104 / 17 = 6,1 år.
Var står marknaden nu?
Svenska börsnoterade fastighetsbolag rapporterar WAULT 4–8 år. Logistikbolag (Sagax, Catena) ligger högst (7–9 år), kontorsbolag medel (5–6 år), bostadsbolag har egen logik (rullande avtal).
Att tänka på
- WAULT to break vs to expiry — alltid bekräfta vilken som rapporteras.
- WAULT döljer fördelningen — en portfölj med 50 % avtal som löper ut nästa år och 50 % på 10 år har samma WAULT som en jämn fördelning men helt olika riskprofil.
- WAULT mäter avtalslängd, inte hyresgästkvalitet. En lång WAULT med svag kreditkvalitet är inte säkrare än en kortare med top-tier hyresgäster.
Vanliga frågor om wault
Beror på strategi. Långsiktig core-investerare: 7+ år. Value-add med planerade hyreshöjningar: 3–5 år ger förhandlingsfönster.
To break räknar till nästa möjliga uppsägning, to expiry till avtalets slut. Skillnaden kan vara flera år i avtal med break-klausuler.
Längre WAULT med god kreditkvalitet motiverar lägre yield (= högre pris). Marknaden betalar premium för förutsägbart kassaflöde.