NOI (Net Operating Income)
NOI (Net Operating Income) är den engelska termen för driftnetto — hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, exklusive räntor och skatt.
NOI (Net Operating Income)
NOI (Net Operating Income) är den engelska termen för driftnetto — hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, exklusive räntor och skatt.
Bakgrund & användning
NOI är den globala standarden för fastighetens löpande intjäning före finansiella poster. I amerikansk CRE-litteratur är NOI det grundläggande måttet i all transaktionsanalys, värdering och bolagsrapportering.
NOI används som täljare i samtliga yield- och cap rate-beräkningar (Cap rate = NOI / Property Value). Två fastigheter med samma NOI men olika cap rate har olika marknadsvärde — diff drivs av läge, kvalitet, hyresgästkvalitet och avtalslängd.
Skillnad mellan NOI och 'cash NOI': NOI är typiskt före capex (capital expenditure), cash NOI är efter capex. För äldre fastigheter kan skillnaden vara betydande.
Så beräknas noi (net operating income)
All löpande hyresintäkt minus vakansförluster och driftskostnader. Räntor, avskrivningar och inkomstskatt ingår inte.
Exempel: kontorsportfölj Stockholm
Bruttohyra 180 Mkr, vakansförlust 4 % (-7,2 Mkr), drift och underhåll 32 Mkr, fastighetsskatt 11 Mkr. NOI = 180 − 7,2 − 32 − 11 = 129,8 Mkr/år.
Var står marknaden nu?
NOI-marginal (NOI/bruttohyra) ligger H1 2026 typiskt på 70–80 % för svenska fastighetsbolag. Logistik (trippelnetto) ligger högt (~85 %), äldre kontorsbestånd lägre (~65–70 %).
Att tänka på
- NOI är inte resultat — räntor och avskrivningar är inte med.
- Cash NOI ≠ NOI — bekräfta alltid om capex är inkluderat.
- IFRS-NOI kan skilja sig från cash NOI vid hyresfria perioder och stegvis hyra.
Vanliga frågor om noi (net operating income)
Ja. NOI är den engelska termen, driftnetto den svenska. Båda avser hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader exklusive finansiella poster.
Värde = NOI / cap rate. Det är grundekvationen i all CRE-värdering enligt yield-metoden.
Räntor, avskrivningar, inkomstskatt och kapitalinvesteringar (capex) ingår inte. NOI mäter den löpande operativa avkastningen före finansiella beslut.