DCF (Discounted Cash Flow)
DCF (Discounted Cash Flow) är värderingsmetodiken där framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde med ett avkastningskrav — bredare än yield-metoden.
DCF (Discounted Cash Flow)
DCF (Discounted Cash Flow) är värderingsmetodiken där framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde med ett avkastningskrav — bredare än yield-metoden.
Bakgrund & användning
DCF-metoden värderar en fastighet som summan av nuvärdet av framtida kassaflöden plus nuvärdet av ett antaget exit-värde (terminal value), allt diskonterat med ett avkastningskrav.
Metoden är mer flexibel än yield-metoden eftersom den hanterar förändringar i hyra, vakans, capex och exit-pris över tid. Den används framförallt vid värdering av fastigheter med komplex kassaflödesprofil — uthyrningsprojekt, value-add, mixed-use.
Centrala antaganden: hyrestillväxt per år, vakansutveckling, capex-plan, exit-yield år 10, diskonteringsränta (typiskt 6,5–9 % för svenska prime CRE 2026). Små förändringar i exit-yield har stor påverkan — varför yield-metoden ofta används parallellt som sanity check.
Så beräknas dcf (discounted cash flow)
Varje års kassaflöde diskonteras med avkastningskravet r. Exit-värdet år n diskonteras separat. Summan ger nuvärdet.
Exempel: 10-årig DCF för kontorsfastighet
Driftnetto år 1: 28 Mkr, växande 2,5 %/år. Exit år 10: NOI 35 Mkr / cap rate 4,5 % = 778 Mkr. Diskonteringsränta 7,5 %. Nuvärde driftnetto: ~210 Mkr. Nuvärde exit: ~377 Mkr. Totalt DCF-värde: ~587 Mkr.
Var står marknaden nu?
Svenska värderingsmän använder DCF som sekundär metod vid sidan av yield-metoden. Skillnad mellan DCF-värde och yield-värde bör vara <10 % — större skillnad indikerar inkonsekventa antaganden.
Att tänka på
- Liten ändring i exit-yield (50 bps) kan ändra DCF-värdet med 10–15 %.
- DCF är känslig för hyrestillväxt-antagandet — orealistiska antaganden ger orealistiskt värde.
- Diskonteringsräntan bör spegla risken i kassaflödet — inte bara en generisk WACC.
Vanliga frågor om dcf (discounted cash flow)
DCF används vid komplex kassaflödesprofil — uthyrningsprojekt, value-add, fastigheter med stora capex eller hyresjusteringar. Yield-metoden räcker för stabila prime-fastigheter.
För svensk prime CRE 2026: 6,5–8 % för kontor, 6–7,5 % för logistik. Reflekterar riskfri ränta + fastighetsspecifik riskpremie.
Inte automatiskt — DCF är mer flexibel men känsligare för antaganden. De två metoderna används parallellt som sanity check.