Kontorsmarknaden Sverige 2026 — hyror, vakans och prognos

Den svenska kontorsmarknaden befinner sig i sitt fjärde år av strukturell tudelning. Prime-segmentet — moderna lokaler i CBD med BREEAM/LEED-certifiering — uppvisar fortsatt positiv hyrestillväxt och låg vakans, medan sekundärt bestånd i B/C-läge tappar mark.

Skillnaden i toppnivå mellan Stockholm Prime/CBD (AA) och Stockholm B-läge är cirka 105 % (10 250 mot 5 000 kr/m²/år). Motsvarande skillnad är cirka 81 % i Göteborg och cirka 60 % i Malmö. Beräkning: Fastighetsstatistik.se baserat på Fastighetsindex.se 2026.

Tre drivkrafter ligger bakom skiftet: (1) hybridarbetet som låter företag dimensionera ner men kvalitetsuppgradera, (2) ESG-krav från hyresgäster och investerare, och (3) talangkonkurrens som premierar centrala, attraktiva lägen.

Färdigställd nyproduktion av kontor 2026 uppgår till ~210 000 m² nationellt — den lägsta nivån sedan 2014. Stockholm står för ~125 000 m², Göteborg ~45 000 m², Malmö ~25 000 m², övriga städer ~15 000 m².

Pipeline 2027–2028 visar fortsatt låg aktivitet (~280 000 m² per år) eftersom få nya projekt startat under 2024–2025 till följd av höga byggkostnader och osäker uthyrning. Detta understödjer hyresnivåerna i prime-segmentet på medellång sikt.

Genomsnittlig kontorslokal som nytecknas är 18 % mindre än samma företags föregående avtal. Företag väljer kvalitet före kvantitet — konsoliderar typiskt från 12–15 m²/anställd till 8–10 m²/anställd men flyttar samtidigt till bättre läge och högre standard.

Avtalslängder har kortats: genomsnitt 2026 är 4,8 år, ner från 6,2 år 2019. Hyresgäster söker flexibilitet, vilket lett till framväxten av hybrid-modeller där fast core kombineras med flex/coworking-tillägg.

Vår prognos för H2 2026 indikerar fortsatt prime-hyrestillväxt om +2–3 %, sekundärt -1 till 0 %. Vi anger ingen vakansprognos i procent; gapet mellan CBD och övriga marknaden väntas bestå.

Yields ser ut att stabiliseras eller komprimeras något (-25 bps) under H2 om räntebanan följer marknadens nuvarande förväntan.